Återanvänd byggnader till ny användning och nya förutsättningar 

Ökade geopolitiska spänningar, snabbare klimatförändringar och prishöjningar innebär att vi står inför stora utvecklingsutmaningar i våra städer och samhällen. Samtidigt är det konkurrens om ytor i staden för nybyggnation, infrastruktur, grönområden, klimatanpassningsåtgärder, energiproduktion m.m. som kräver nya sätt att använda och anpassa den redan byggda miljön till nya behov och krav, men också att värdesätta det redan byggda.

Mer hållbar renovering

Energiomställningen i EU:s bostadsbestånd intensifieras nu i och med att renoveringsvågen samtidigt som de ekonomiska ojämlikheterna ökar i många EU-länder, vilket får effekter på bostadsrelaterade ojämlikheter och ökad efterfrågan på bostäder till överkomliga priser. Vi måste lära oss konsten att snabbt gå framåt mot ekologiskt hållbara smarta, koldioxidsnåla och energieffektiva byggnader utan att förstöra sociala, kulturella och demokratiska värden på vägen. Renovering, förnyelse eller anpassning av befintliga byggnader måste göras med hänsyn både till klimatavtrycket och till kulturarvet. Vi måste också lära oss att göra detta på ett ekonomiskt hållbart sätt som tar hänsyn till låginkomsthushållens behov.  Trafikverkets så kallade fyrstegsprincip kan appliceras på en liknande variant anpassad för byggnader vilken inkluderar följande steg:

1. Minska behovet av ytor.
2. Intensifiera användningen av befintliga ytor vilket kan göras genom att fler aktiviteter delar på samma yta (tränger ihop sig) eller delar ytor över tid (använder ytan olika tider på dygnet/veckan).
3. Anpassa befintliga byggnader till en annan användning, vilket kan innebära energieffektiviserande åtgärder eller anpassning till nya krav eller regelverk (t.ex. tillgänglighet, brand, ljud). Idag styrs en byggnads användning i detaljplanen men om man i framtiden ska underlätta en konvertering av byggnader till annan användning så behöver dagens policy och regelverk kring användning ses över.
4. Det fjärde steget innebär att om man måste bygga nytt så ska byggnaden designas, projekteras och byggas för att vara flexibel för ändring i framtiden och med så mycket återbrukat material och produkter som möjligt.  

Gamla kontorslokaler blir nya bostäder

Låt oss fördjupa oss lite i tredje steget som handlar om att anpassa byggnader till annan användning. Där har vi sett en hel del anpassningar av kontorslokaler till nya behov och nya arbetssätt inom samma verksamhet men en trend som verkar ha kommit för att stanna är ändring av kontorslokaler till bostäder. Det började främst i Stockholm, där tidigare kontoriserade sekelskiftesfastigheter konverterades tillbaka till bostäder, men har även följts av konverteringar av nyare fastigheter byggda på 1960- och 1970-talen. Det som drivit utvecklingen är ett svagare intresse för äldre kontorslokaler med lägre standard och som inte är anpassade för nya behov (aktivitetsbaserad arbetsplats, flexibla arbetsplatser etc). Dessutom har bostadsbristen främst i storstäder drivit på utvecklingen. En fördel med att konvertera lokaler till bostäder är att man får en mer levande stadsdel dygnet runt, vilket kan öka attraktiviteten hos de lokaler som finns kvar. Områdena blir mer dynamiska och spännande med inslag av boende. Bostäder är ett eftertraktat investeringssegment och med det tidigare låga ränteläget har avkastningskravet drivits ned. Det finns också ett stort tillgängligt kapital att investera i fastigheter. Omvandling av omoderna lokaler till bostäder ger ett bättre nyttjande av ytorna vilket kan leda till ökat värde på fastigheterna.    

Lagstiftning och politik komplicerar

Om lokalerna är klassade som kontorslokaler krävs att bygglov söks för ändrad användning. Då ställs krav på bostadens utförande med avseende på brand, tillgänglighet, ljud och andra tekniska utföranden såsom badrum och installationer. Belastningen på byggnaden i form av fukttillskot kommer troligen också att bli högre. Detta innebär ofta andra krav på VVS, värme och ventilation. Som alltid vid ombyggnader eller renoveringar är det viktigt att man tar hänsyn till byggnadens tekniska, kulturhistoriska och miljömässiga värden och gör ombyggnaden så varsam som möjligt för att spara resurser.   

Hållbar renovering och konvertering av lokaler till bostäder är en komplicerad dynamisk process med olika aktörer som har flera och ibland motstridiga mål och intressentintressen. Renovering och förnyelse sker i en institutionell miljö på flera nivåer med konflikter mellan olika former av lagstiftning och politik som ytterligare komplicerar hur man genomför hållbar renovering och förnyelse av befintliga stadsområden. Detta kommer att utforskas närmare i ett forskningsprojekt BoLokal finansierat av Energimyndigheten genom E2B2.